文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(z脱销什么意思啊，什么叫做脱销hě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管脱销什么意思啊，什么叫做脱销方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　脱销什么意思啊，什么叫做脱销rong>二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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