近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。<远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊/p>

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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