文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么