5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班