饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重一个男人出轨了还爱自己的老婆吗心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降(ji一个男人出轨了还爱自己的老婆吗àng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)一个男人出轨了还爱自己的老婆吗收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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