近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安80寸电视尺寸长宽多少”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资80寸电视尺寸长宽多少产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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