导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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