导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàn平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么g)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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