“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化(huà)的愈(yù)加明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是(shì)反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准：有大的(de)国资背景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一(yī)下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业(yè)出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背景(j秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些ǐng)的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相(xiāng)对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景的民营房企(qǐ)股价秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些大多表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率(lǜ)是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最(zuì)低的(de)；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道(dào)红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是(shì)少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到(dào)2022年(nián)，这家(jiā)房企明(míng)显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也实现了快速的开(kāi)盘利(lì)用率(lǜ)，预计今(jīn)年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市。像这类(lèi)企(qǐ)业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本(běn)身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有想象得(dé)那么好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道(dào)红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率(lǜ)要(yào)求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业的(de)复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极(jí)的(de)房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房(fáng)企2022年(nián)净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积(jī)极(jí)的(de)拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地(dì)控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各(gè)维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而(ér)然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型(xíng)证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本土房企的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销(xiāo)售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州的(de)战略布(bù)局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州房(fáng)企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨江集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的(de)土储补充同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。