文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhō脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思ng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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