5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水g>公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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