近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更一里地等于多少米，一里地等于多少米千米有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流一里地等于多少米，一里地等于多少米千米，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，一里地等于多少米，一里地等于多少米千米在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 一里地等于多少米，一里地等于多少米千米