5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(j雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语ī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lá雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语i)看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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