导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jì谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里ng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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