文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商三大球和三小球分别是什么 三大球的起源品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条三大球和三小球分别是什么 三大球的起源件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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