人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)苏修是什么意思，苏修是什么意思户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高苏修是什么意思，苏修是什么意思于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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