万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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