近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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