“现在的房地(dì)产(chǎn)很(hěn)难再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房(fáng)地(dì)产都已经双杀到了(le)最底(dǐ)部，而(ér)且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那(nà)么如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的(de)开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的主要资金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再(zài)关注(zhù)一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各(gè)个方面都非常明显。现(xiàn)在有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷(dài)水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业(yè)内的最低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安(ān)成本(běn)是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)，其财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国(guó)企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进(jìn)一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市(shì)进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市(shì)。像这类企业就(jiù)符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方面，在(zài)于它(tā)本身(shēn)储备(bèi)了很(hěn)多弹(dàn)药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市(shì)，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速(sù)度并没(méi)有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等(děng)房(fáng)企(qǐ)2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海(hǎi)外(wài)发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地策略的(de)同时，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹戴choker就是m吗，戴choker什么意思。如(rú)国(guó)央企的(de)融资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融就融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有(yǒu)“黑(hēi)马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合(hé)型证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了(le)较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳居(jū)杭(háng)州房(fáng)企销售排(pái)名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集(jí)团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司(sī)于(yú)5月10日(rì)接(jiē)受(shòu)了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节(jié)与上游(yóu)材(cái)料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地(dì)产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的(de)家装家居(j戴choker就是m吗，戴choker什么意思ū)领域(yù)，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如消费建材(cái)、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道(dào)龙(lóng)头年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分(fēn)别(bié)是富安娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺(fǎng)，特别是(shì)前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品(pǐn)的(de)研发(fā)、设计、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价(jià)值派基金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产产(chǎn)业(yè)链股票(piào)还(hái)有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司(sī)都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也(yě)成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不(bù)过这类标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比较高的，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本(běn)的(de)年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非常大的(de)。但(dàn)是该公(gōng)司能在业(yè)内做到到期(qī)之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 戴choker就是m吗，戴choker什么意思