导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(j事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句ī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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