导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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