5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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