OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之苏州是几线城市呢前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园苏州是几线城市呢(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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