近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分科长相当于什么级别？红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(科长相当于什么级别？duì)较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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