OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hò凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗u)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

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　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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