导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(m是什么意思性取向zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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