近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yname是什么意思 name是姓还是名ào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fùname是什么意思 name是姓还是名)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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