导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(f上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？áng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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