导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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