万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(m睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面íng)商(shāng)业大佬则居住睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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