5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(200mm是多少米，2000mm是多少米xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhō200mm是多少米，2000mm是多少米ng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房200mm是多少米，2000mm是多少米地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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