导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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