饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(g可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句òu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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