导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌ong>首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随(s城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌uí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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