文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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