“现(xiàn)在的房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的(de)系统(tǒng)性行(xíng)情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业(yè)来(lái)看，无论是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到(dào)了最(zuì)底(dǐ)部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复地杀(shā)到了(le)底部，再(zài)往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻(xún)找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一(yī)下今年房地(dì)产的开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分(fēn)化(huà)，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常(cháng)明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景的(de)房(fáng)企在资本(běn)市(shì)场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的(de)民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重视企业的(de)成本优势，更具体一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重(zhòng)的(de)一(yī)家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件(jiàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多(duō)。即便(biàn)是在(zài)国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至(zhì)地方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏把(bǎ)握准确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观(guān)的预判(pàn)未来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一(yī)家房企进(jìn)行(xíng)举例，它(tā)从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度(dù)让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业的(de)复苏速(sù)度(dù)并(bìng)没有那么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的(de)房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对(duì)比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较积极(jí)的(de)拿地策略(lüè)的同(tóng)时(shí)，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上(shàng)，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的(de)青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中国工商银(yín)行股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司－景(jǐng)顺长城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混合型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较(jiào)突出表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来(lái)多家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊ong>产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行业主要(yào)包括(kuò)中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端(duān)息息相关(guān)，新盘开工不足(zú)导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来(lái)越多。美国过(guò)去的(de)数(shù)据充分说(shuō)明(míng)了这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的天下，彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的(de)明河(hé)2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进(jìn)程缓慢(màn)等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不(bù)过(guò)好在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利(lì)润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎对(duì)于定制(zhì)家(jiā)居类标的(de)情有独(dú)钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全(quán)部三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也(yě)越(yuè)来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司(sī)还是希(xī)望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端(duān)楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期之(zhī)后提(tí)价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关(guān)系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

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