5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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