导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房分压公式是什么，分压公式是什么意思屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住(zhù分压公式是什么，分压公式是什么意思)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数分压公式是什么，分压公式是什么意思量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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