饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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