导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

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　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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