5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基831143是什么意思首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū831143是什么意思)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)831143是什么意思现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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