5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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