导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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