近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色tí)是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责(丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色