OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母)示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母)表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需要美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母解决，但是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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