OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经(j铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价īng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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