饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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