万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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