5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标纳粹分子是什么意思的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上纳粹分子是什么意思(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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