导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约90一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十00万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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